仮押さえ、支払いシミュレーター、提案
二重に押さえるリスクなく住戸を仮押さえする方法、シミュレーターで支払いの流れ(契約金、手付金、月々の支払い、ボーナス払い、引き渡し時金、住宅ローン)を組み立てる方法、現在価値と決裁権限を伴うルール違反の読み方、そしてシミュレーションを提案に変えて販売まで進める方法を説明します。
仮押さえと提案は、このモジュールの商談面の中心です。仮押さえは住戸を確保し、提案は合意した条件を、番号、支払いの流れ、検証結果とともに固定します。あとから条件が何だったかを争わずに済むようにするためです。
住戸を仮押さえする
- 販売ボードを開き、物件プロジェクトを選びます。
- 対象の住戸をクリックします。販売可能である必要があります。
- 仮押さえ(48時間)を使います。
住戸はただちに仮押さえ済みになり、仮押さえは仮押さえ画面に表示されます。新規分譲の販売において仮押さえは最も競合が起きる場面なので、システムは処理中に住戸を排他制御します。2人の仲介担当者が同じ秒に同じ住戸を仮押さえした場合、一方が成功し、もう一方には住戸がすでに販売可能ではないというメッセージが表示されます。同じ住戸に対して有効な仮押さえが2件存在することは決してありません。
仮押さえの追跡と終了
仮押さえ画面には、有効、期限切れ、更新済み、キャンセル済み、成約済みの状態とともにすべての仮押さえが一覧され、それぞれの期限が表示されます。期限を延ばす更新か、住戸を販売可能に戻すキャンセルを行えます。期限を過ぎた仮押さえは自動的に失効し、住戸は在庫に戻ります。忘れられた仮押さえが販売ボードを塞ぎ続けないためです。
提案シミュレーター
提案シミュレーターを開き、物件プロジェクトと住戸を選んで条件を組み立てます。項目は販売日、提案総額、頭金、月々の支払い回数、月利(パーセント)です。シミュレーションをクリックします。
結果には価格表の価格、適用された値引き、現在価値、そして1回ごとの完全な支払いの流れが、種類別に分けて表示されます。契約金、手付金、月々の支払い、ボーナス払い、引き渡し時金、住宅ローンです。計算はセント単位の整数で行われ、端数は最後の支払いに寄せられるため、各回の合計は合意した総額と正確に一致します。
現在価値とその重要性
総額が同じ2つの支払いの流れでも、早く支払われるほうが価値は異なります。現在価値は、入力した月利を使ってすべての支払いを販売日に引き直したもので、期間を延ばした条件と価格表の標準条件を比較できる数字です。個別に組んだ提案が同等と言えるのは、その現在価値が標準の流れの現在価値に届いている場合だけです。
ルール違反と決裁権限
シミュレーションは有効な価格表と照合されます。問題がなければ、すべてのルールの範囲内と表示されます。問題があれば、抵触した内容がルール違反のブロックに表示されます。
- 許容を超えた値引き。承認なしで認められている値引きを超えた場合です。
- 上限を超えた値引き。これは絶対的な上限です。
- 最低額を下回る頭金。
- 下限を下回る利益率。
- 標準の流れを下回る現在価値。
各違反には、どの階層の承認が必要かを示す決裁が必要という表示か、最上位の決裁でも通せない場合のブロックという表示が付きます。これにより、方針を外れた値引きが黙って通ることはありません。
提案を保存して先へ進める
- シミュレーターのまま、任意項目の購入者を入力し、提案を保存をクリックします。
- 提案を開くと、支払いの流れ、現在価値、決裁権限が固定された状態で保存されているのが確認できます。
- 商談の進み具合に応じて操作します。送信、承諾、却下、販売へ変換です。
提案の状態は、下書き、送信済み、承諾、却下、期限切れ、成約済みです。販売へ変換すると、提案は販売とコミッションの画面へ移り、そこで案件が成立します。